新華視角”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來房屋外墻脫落逐漸增多。事故發(fā)生后，維修責任不明確、各方推諉、籌集資金困難等問題經(jīng)常發(fā)生。

為什么外墻脫落事件頻發(fā)？

11月28日，廣東省江門市一棟老房子的外墻脫落，傷害了人行道上的一位老人。11月中旬，江西省吉安市一個社區(qū)的居民報告說，社區(qū)的外墻瓷磚經(jīng)常脫落，有人受傷。不久前，湖北省武漢市一棟33層建筑的一些外墻突然脫落，落下的石頭撞上了路過的網(wǎng)上叫車。司機不幸當場死亡。

今年3月，上海市中心城區(qū)發(fā)生了兩起高層建筑立面脫落事件：黃浦區(qū)一個社區(qū)住宅建筑立面部分脫落，居民不幸死亡；長寧區(qū)一棟建筑外墻瓷磚突然脫落，磚碎片飛濺，傷害行人。

上海市黃浦區(qū)一小區(qū)高樓立面脫落

北京市海淀區(qū)一個建于1999年的住宅小區(qū)，近年來受到外墻磚多次脫落的困擾。僅在過去的一年里，脫落的墻磚就一個接一個地砸碎了四輛私家車。一些車主負擔不起4萬元的維修費用。居民們擔心每天進出大門時的人身安全。

安徽合肥、蚌埠等地相繼發(fā)生外墻保溫層脫落砸車事故，居民新買的車變成了“敞篷”。

為什么房子的外墻會掉下來？許多業(yè)內(nèi)人士介紹，除了房屋外墻老化外，外墻脫落的主要原因還包括外墻保溫層材料在一段時間內(nèi)的廣泛應(yīng)用。

一家中央建筑企業(yè)的質(zhì)量總監(jiān)告訴記者，自20世紀90年代末以來，外墻保溫層和裝飾層在中國得到了廣泛的推廣。但由于早期使用的外墻保溫層材料吸水性強，雨后墻內(nèi)保溫層積水，冬冷夏熱，反復(fù)熱脹冷縮，導(dǎo)致外墻保溫層開裂脫落。主管部門意識到這一問題后，從2017年開始實施吸水率低的外墻保溫材料和彈性防水涂料。

上海一家專門從事歷史建筑保護的物業(yè)機構(gòu)經(jīng)理張告訴記者，20世紀90年代，一批高端住宅外墻采用保溫面板，許多建筑采用墻磚，保溫面板和墻磚容易脫落，“2000年以后，外墻禁止使用此類材料?！?/p>

很多業(yè)內(nèi)人士表示，20多年前建的一些房子逐漸變老，外墻掉磚越來越頻繁，一些高層建筑的立面變得不完整和凌亂，比如建筑上難看的疤痕。

誰負責維修？誰負責維修？

誰應(yīng)該對外墻脫落造成的人身傷害和財產(chǎn)損失負責？誰修理？

法律明確規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對損失承擔賠償責任。

據(jù)建筑業(yè)內(nèi)人士介紹，外墻防滲保修期為5年，外墻裝飾工程保修期為2年。一家中央企業(yè)建筑工程監(jiān)理負責人告訴記者：“外墻脫落通常發(fā)生在交付7年后，保修期內(nèi)很少發(fā)生?！?。

如果保修期已經(jīng)過去，誰來修理掉落的外墻？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商品房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)《民法典》第二百七十三條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利和義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由履行義務(wù)。

上海交通大學中國城市治理研究所教授陳杰表示，業(yè)主有責任維護建筑物，確保其不造成公共風險，但建筑物及其立面的維護非常專業(yè)，需要細分相關(guān)部門的責任所有權(quán)。

北京林業(yè)大學經(jīng)濟管理學院物業(yè)管理系主任程鵬表示，在保修期外，業(yè)主作為住宅建筑公共部分的共同所有者，有義務(wù)維護建筑，確保其安全。所有業(yè)主都需要籌集和使用公共維護資金。業(yè)主履行一定程序決策后，專門用于外墻維護。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，維修基金的使用需要行業(yè)委員會的同意，采取規(guī)定的程序，如果行業(yè)委員會不同意或業(yè)主意見不一致，維修往往陷入爭吵。

“業(yè)主的要求不同，有些事情不關(guān)心自己的高掛，有些人不想付錢?！痹S多物業(yè)經(jīng)理反映，社區(qū)外墻往往只有一兩個家庭，但維修將涉及兩三層，維修過程短半個月，長兩個多月，影響許多家庭的正常生活，想要維修遇到更大的阻力。

一位居委會負責人告訴記者，是否修復(fù)外墻首先需要由業(yè)主會議投票決定，有通知期，必須確保所有業(yè)主，這項工作往往需要很長時間；如果大多數(shù)業(yè)主同意修復(fù)，7天宣傳，報街道和城鎮(zhèn)相關(guān)部門批準；然后招標，選擇維修方?！叭绻麄€過程順利進行，將需要5個月到6個月。如果大多數(shù)業(yè)主不同意，街道和城鎮(zhèn)的相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)情況決定是否啟動應(yīng)急程序。從啟動到維護完成需要一到兩年的時間?！?/p>

此外，一些社區(qū)沒有行業(yè)委員會，外墻脫落后很難申請維修基金；一些社區(qū)公共維修基金也存在金額不足、申請流程復(fù)雜等問題。

如何切實破局？

一些一線城市街道辦事處負責人表示，長期以來，建筑物外墻及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建筑業(yè)主和用戶不知道應(yīng)履行哪些日常檢查和維護義務(wù)，相關(guān)部門也缺乏必要的指導(dǎo)。

程鵬等專家認為，建筑外墻脫落的情況比較復(fù)雜，責任分工需要篩選，具體情況具體分析。

上海市虹口區(qū)曲陽路街道辦事處副主任王佳偉認為，如果建筑物需要維修，應(yīng)盡快啟動相應(yīng)的程序；如果存在客觀困難，政府可以給予補貼或納入特殊項目。

陳杰認為，從長遠來看，如果房屋和立面已經(jīng)過了“保修期”或超過20年的房屋年齡，應(yīng)強制性規(guī)定每隔幾年進行一次大修。

從目前妥善解決問題的社區(qū)來看，大部分是由于舊社區(qū)的綜合改造。如云南省紅河州蒙自市千福園舊社區(qū)改造、立面改造、屋面防水維護等，通過國家補貼、市配套、居民自籌、管道單位共享、社會資本投資、改造收入補充，解決資本問題。

重慶市北碚區(qū)舊住宅區(qū)改造工程現(xiàn)場。

陳杰認為，街道應(yīng)認真承擔監(jiān)督協(xié)調(diào)責任，及時動態(tài)監(jiān)測危險情況，督促物業(yè)和行業(yè)委員會履行職責，積極整合政策資源，提出切實有效的解決方案。

王佳偉認為，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)不同建筑情況，建立轄區(qū)內(nèi)所有房屋的全生命周期管理數(shù)據(jù)庫，設(shè)置年檢名單、高風險名單和搶修名單，實現(xiàn)“一樓一檔”。一旦房屋處于危險之中，應(yīng)啟動相關(guān)程序進行維護指導(dǎo)。

此外，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)鼓勵和培養(yǎng)業(yè)主購買保險的意識，開發(fā)商、建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主通過缺陷責任保險、公共責任保險等保險產(chǎn)品為房屋節(jié)省足夠的“養(yǎng)老金”。